潘石屹再次预测我国楼市。未来三年楼市将由“

▲ 潘石屹夫妇谈古论今的文章大家好，这是一篇谈古论今的文章。最近，很多粉丝向我询问房地产后台的问题，尤其是一个非常尖锐的问题——2018年，潘石屹卖出了超过400亿的房产。六年后，万科亏损450亿元，72家房企合计亏损超过200亿。你说，谁看对了？说实话，我并不是在赞扬潘石屹，也不是在羞辱任何人，我只是想问：为什么他能看到危险，而别人却看不到？潘石屹的判断逻辑其实很简单。 1993年，海恩房地产泡沫破灭，无数人血本无归，潘石屹却早早逃过一劫。从2016年到2018年，其他房地产公司都在疯狂拿地，但他及时止住了。为什么？因为当时的租金回报率还不到1%，而贷款利率却高达4.9%。甚至一个e小学生就可以算出这个计算。换句话说，如果你购买土地或建造房屋只是为了出租，那么收入将低于利息。还有另一个风险：房价会上涨 10 到 15 年。如果跌20%到30%，谁也不能说是国内房企给的高杠杆。尤其是，这很常见。现在呢 根据去年的财报，万科2024年亏损高达450亿，这是上市34年来首次年度亏损。业务SA开发的毛利率也下降至6.8%，出售一套房子几乎可以覆盖财务成本。纵观72家上市房企，2024年上半年亏损总额达253.9亿。首开、金融街、金科，这些国企、民企都搞不定。此时，恒大老板入看守所，碧桂园、融创也负债累累。一个潘石屹呢？在美国拍电影真是太有趣了！至于未来三年楼市将如何走？我无法下定论，但有三点不容回避。 1、商业贷款“雷霆”即将爆发。时间很清楚。 2020年至2021年，商业贷款将在房地产市场的高峰期涌入。当时，房价上涨很快，抵押贷款利率也很高。许多人通过商业贷款购买房屋，认为一旦房价上涨，他们就会卖掉房屋来偿还贷款。经营贷款的期限通常为3至5年。也就是说，2024年至2025年将是续贷高峰期。现在问题来了——房价不但没有上涨，反而下跌了。我花500万买的房子可能只值450万。银行要你补差价，但你付不起。想要续签您的贷款吗？银行资金紧张，审批困难。万不想卖掉你的房子来偿还抵押贷款？市场冷清，无人接单，甚至亏本出售。最不舒服的事情是什么？你不是投资者，你只是需要它，但你使用的是商业贷款。现在进退两难。这群人的生活会很困难，而且人数很多。 2020年至2021年，不少商业贷款将流入房地产市场。当这些人无法忍受并出售房屋时，他们会给市场带来额外的压力。二手房市场将会降温。因此，如果你申请贷款买房，应该提前半年做好准备——要么跟银行谈改贷款，要么尽早挂牌出售。如果等到最后，你的选择就会更少。 2、市场将完全分化。有什么区别？好的更好，坏的更糟，中间的不可以什么都没有。这可以从三个维度的差异化来看。 1.城市分化。 There are still people grabbing houses in prime areas of first-tier cities. For example, Beijing Second Ring Road, Shanghai Inner Ring Road, and Shenzhen Nanshan. The pressing need is there, and the need for improvement is also there.但第三、第四城市呢？ The population has disappeared, the industries are hollow, and the houses cannot be sold. 2.地点的多样性。 In both cities, there is a big difference between the city center and the suburbs. Subway houses and school district houses have some value.但在远郊，空置率会越来越高。 3. 质量见质量。简单来说，贵的房子卖得热，普通的房子卖得不好。为什么？ Because the rich don't have much money, they want to live better.老百姓买不起新房，也不敢换房子。最关键的是事情是流动性。如果你的房子在不好的城市、不好的地段、不好的品质，就很难卖掉。即使降价，也没有人买。这意味着什么？这意味着房子真正成为了“房产”。你认为这是一种资产，但它也可能是一种负担。每月抵押贷款付款、财产付款和损失都会消耗您的现金流。如果您的家属于上述“困难”类别，请尽快处理。即使挣得少，也比坐牢好。 3、房子回归“住”的本质。这句话你可能听过很多次，但这一次，是真的。为什么？因为未来的住房模式正在发生变化。新加坡模式可供参考。要知道，新加坡80%的人都住在HDB住房，也就是经济适用房。组屋价格便宜，是在政府监管下建造的，只能入住，不能随意买卖。剩下20%的人住的是商品房ing。商品房完全市场化。如果你愿意的话，你可以上去想一想。这种模式有什么优点呢？保障房满足大多数人的居住需求，商品房带来投资需求，两条线互不干扰。你认为向中国学习吗？事实上，一些地区已经开始试点。深圳提出未来住房60%为经济适用房，40%为商品房。社会住房以共有产权住房和公共租赁住房的形式存在，主要针对工薪阶层。也就是说，炒房的时代彻底结束了。以前，房子是投资品，只要睁着眼睛买，就能增值。现在大部分房子只能自住，不能炒。只有极少数的房子——一线核心、优质、稀缺资源——才具有投资价值。话虽如此是的，你可能会问：我该怎么办？让我给三类人一些建议。 1.凯拉贾斯特。不要急于购买，观望。为什么？由于楼市仍处于下行趋势，政策仍在不断出台。现在付款减少了，利率下降了，购买限制也放松了。等等，可能会更便宜。但不要永远等待。当房价真正止跌企稳的时候，就可以考虑购买了。如果保障性住房政策落实的话，你会有很多选择。 2. 投资者。小心，小心，再小心。现在大部分房子已经失去了投资价值。不仅流动性困难，卖不出去，而且持有成本也很高——贷款利息、物业费、损耗，一切都是成本。目前投资密集的房源只有几处：一线城市黄金地段、学区房、地铁房、品质住宅。如果不是的话，d不要碰它。 3.商业贷款用户。一定要提前计划并停止拖延。首先，要续贷，提前六个月与银行沟通，准备好材料，努力续贷。其次，卖房时要尽早挂牌，压低价格出售，及时止损。在付款之前不要惊慌，因为为时已晚。现在回到最初的问题——潘石屹说得对吗？事实上，数据说明了一切。他没有超能力，他只是选择相信常识——租金回报和房价回归的风险。它们真的很常见。 Mar我们的人都懂，但是资本会让你疯狂！ 【免责声明】：以上内容信息来源于互联网。若与事实不符或侵犯版权，请及时联系作者澄清或删除。不信谣、不传谣，共同创造绿色网络世界！ 如果你敢给普通人提建议人啊，何必因祸福而躲避呢？ @关注、点赞、转发就是最大的支持@ 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片、视频，如有）由网易用户HAO上传发布，网易用户HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。