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潘石屹再次预测我国楼市。不出意外，未来三年楼市将驱动“三大趋势”|二手房数量|经济适用房|卖房子 |商业住宅|房价|房地产市场 |潘石屹_网易手机 ▲ 潘石屹夫妇谈古论今的文章大家好，这是一篇谈古论今的文章。最近，有很多粉丝问我有关房地产后台的问题，尤其是一个非常尖锐的问题——2018年，潘石屹卖出了超过400亿的房产。六年后，万科亏损450亿元，72家房企合计亏损超过200亿。你说，谁看对了？说实话，我并不是在赞扬潘石屹，也不是在羞辱任何人，我只是想问：为什么他能看到危险，而别人却看不到？潘石屹的判断逻辑其实很简单。 1993年，海安地产泡沫破灭，无数人血本无归，潘石屹却早早逃过一劫。 2016年到2018年，其他房地产公司疯狂拿地，他却及时止住了。为什么？因为当时的租金回报率还不到1%，而贷款利率却高达4.9%。这个计算就算是小学生也能算出来。换句话说，如果你购买土地或建造房屋只是为了出租，那么收入将低于利息。还有一个风险：房价上涨10到15年。如果跌20%到30%，谁也不能说是国内房企给的高杠杆。尤其是，这很常见。现在呢 根据去年的财报，万科2024年亏损高达450亿，这是上市34年来首次年度亏损。开发业务毛利率也跌至6.8%，卖一套房子几乎可以覆盖财务成本。看着72家上市房企，2024年上半年亏损总额达253.9亿。首开、金融街、金科，这些国企、民企都搞不定。此时，恒大老板入看守所，碧桂园、融创也负债累累。那么潘石屹呢？在美国拍电影真是太有趣了！至于未来三年楼市会怎样？我无法下定论，但有三点不容回避。 1、商业贷款“雷霆”即将爆发。时间很清楚。 2020年至2021年，商业贷款将在房地产市场的高峰期涌入。当时房价上涨很快，抵押贷款利率也很高。许多人通过商业贷款购买房屋，认为一旦房价上涨，他们就会卖掉房屋来偿还贷款。经营贷款的期限通常为3至5年。换句话说，2024年至2025年将是续贷高峰期。现在问题来了——房价不但没有上涨，反而下跌了。我500万买的房子可能只值450万。银行要你补差价，但你付不起。想要续签您的贷款吗？银行资金紧张，审批困难。想卖掉你的房子来偿还抵押贷款吗？市场冷清，无人接单，甚至亏本出售。最不舒服的事情是什么？你不是投资者，你只是需要它，但你使用的是商业贷款。现在进退两难。这群人的生活会很困难，而且人数很多。 2020年至2021年，不少商业贷款将流入房地产市场。当这些人无法忍受并出售房屋时，他们会给市场带来额外的压力。二手房市场将会降温。因此，如果你打算贷款买房，一定要做好半年的准备。n 提前——或者跟银行谈更改贷款，列出房子并提前出售。如果你拖到最后，你的选择就会更少。 2.市场完全不同。有什么区别？好的更好，坏的更糟，中间的都是不需要的。这可以从三个维度的差异化来看。 1.城市分化。一线城市黄金地段仍有人抢房。例如北京二环、上海内环、深圳南山。迫切的需要是有的，需要改进的也是有的。但第三、第四城市呢？人口消失，产业空心，房子卖不出去。 2.地点的多样性。同一个城市，市中心和郊区差别很大。地铁房、学区房都有一定的价值。但在远郊，空置率会越来越高。 3. 质量标准质量。简单来说就是——贵的房子卖得热，普通的房子卖得不好。为什么？因为富人没有多少钱，他们想要生活得更好。老百姓买不起新房，也不敢换房子。最关键的是流动性。如果你的房子在不好的城市、不好的地段、不好的品质，就很难卖掉。即使降价，也没有人买。这意味着什么？这意味着房子真正成为了“地产商”。你认为这是一种资产，但它可能是一种负担。每月抵押贷款付款、财产付款和损失都会消耗您的现金流。如果您的房子属于上述“困难”类别，请尽快处理。即使赚得少，也比被困住好。 3、房子回归“住”的本质。这句话你可能听过很多次，但此时，这是因为住房模式正在发生变化。你知道，HDB 住房价格实惠，而且n 只能买卖。剩下20%的人住的是商品房，你可以上去想一想。这种模式有什么优点呢？保障房满足大多数人的居住需求，商品房带来投资需求，两条线互不干扰。你觉得在中国可以学吗？事实上，一些地区已经开始试点。深圳提出未来住房60%为经济适用房，40%为商品房。社会住房以共有产权住房和公共租赁住房的形式存在，主要针对工薪阶层。也就是说，炒房的时代彻底结束了。以前，房子是投资品，只要睁着眼睛买，就能增值。现在大部分房子只能自己住，不能炒。只有极少数房源——一线核心、优质、稀缺资源——有投资价值卢。说了这么多，你可能会问：我该怎么办？让我给三类人一些建议。 1. 简单必要。不要急于购买，观望。为什么？由于楼市仍处于下行趋势，政策仍在不断出台。现在付款减少了，利率下降了，购买限制也放松了。等等，可能会更便宜。但不要永远等待。当房价真正止跌企稳的时候，就可以考虑购买了。如果保障性住房政策落实的话，你会有很多选择。 2. 投资者。小心、小心、更要小心 现在大部分房子已经失去了投资价值。不仅流动性困难，卖不出去，而且持有成本也非常高——贷款利息、物业费、损失，一切都是成本。现在值得投资的房子不多了：一线城市黄金地段、学区房、地铁房、品质住宅。如果不是，请不要触摸它。 3.商业贷款用户。一定要提前计划并停止拖延。首先，要续贷，提前六个月与银行沟通，准备好材料，努力续贷。其次，卖房时要尽早挂牌，压低价格出售，及时止损。在付款之前不要惊慌，因为已经晚了。现在回到最初的问题——潘石屹说得对吗？事实上，数据说明了一切。他没有超能力，他只是选择相信常识——租金回报和房价回归的风险。它们真的很常见。很多人都明白，但是资本可以让你疯狂！ 【免责声明】：以上内容信息来源于互联网。若与事实不符或侵犯版权，请及时联系作者澄清或删除。不信谣、不传谣，共同创造绿色网络世界！若敢谏老百姓，何必你会因祸福而逃避吗？ @关注、点赞、转发就是最大的支持@ 特别声明：本文由网易自媒体平台“网易号”作者上传发布，仅代表作者观点。网易仅提供信息发布平台。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。